Итак, Вы остановили свой выбор на жилом поселке «Сиеста». Важным преимуществом нашего поселка является то, что, приобретая земельный участок, Вы сразу имеете возможность подписания договора купли-продажи. Такая возможность обусловлена тем, что все реализуемые земельные участки прошли процедуру межевания, кадастрового учета и государственной регистрации, в чем Вы можете убедиться, запросив у нас копии кадастрового паспорта и свидетельства о государственной регистрации на интересующий вас земельный участок.

Таким образом, схема приобретения земельного участка в жилом поселке «Сиеста» имеет следующий вид:

1.     Вы отправляете на электронный адрес поселка копию паспорта в виде скана основных страниц (главная, сведения о месте жительства и семейном положении). В электронном письме Вам необходимо указать номер интересующего вас участка и предлагаемый Вами график оплаты стоимости участка и подведения коммуникаций.

2.     В течение 2-ух рабочих дней на Ваш электронный адрес будет направлен оформленный договор купли-продажи земельного участка,  соглашение о вступление в НП «Сиеста» и копии необходимых для ознакомления документов.

3.     В течение недели Вам необходимо подтвердить согласие на подписание договора и соглашения или высказать пожелания по внесению в них изменений. На это время интересующий Вас земельный участок бронируется за Вами.

4.     После принятия окончательного решения о подписании договора и соглашения Вам необходимо направить на электронный адрес поселка нотариальное согласие супруга на приобретение участка. Если Вы не состоите в зарегистрированном браке, то Вам  необходимо составить нотариально заверенное заявление о том, что Вы в официальном браке не состоите.

5.     После получения от Вас нотариального согласия супруга на сделку или заявления, собственник земельного участка в течении 7 рабочих дней подписывает договор купли-продажи, а Правление НП «Сиеста» утверждает соглашение.

6.     После подписания собственником договора купли-продажи земельного участка и утверждения соглашения в течение 2 рабочих дней договор и соглашение доставляется Вам курьером по указанному Вами адресу в согласованное время.

7.     После подписания договора и соглашения Вы оплачиваете стоимость участка и коммуникаций в соответствии с графиком договора. Для удобства оплаты специалисты Управляющей компании прикладывают к договору заполненные банковские квитанции.

8.     После полной оплаты стоимости участка и коммуникаций в течение 5 рабочих дней собственник участка подписывает, и мы передаем Вам  на подписание Передаточный акт земельного участка.

9.    После подписания Передаточного акта в течение 5 рабочих дней договор купли-продажи отдается на государственную регистрацию. Для первых покупателей процедура регистрации договора организуется специалистами Управляющей компании – Вам необходимо только подъехать в указанное время, оплатить государственную пошлину и поставить подпись.

10.   В день, указанный в расписке, которую Вы получите в регистрационной палате при сдаче договора на регистрацию, Вы можете получить свое свидетельство на земельный участок и зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи.

    С этого момента Вы являетесь полноценным собственником земельного участка и членом НП «Сиеста».

    Разумеется, на всех этапах специалисты Управляющей компании готовы оказать Вам всестороннюю поддержку. Предложенная схема экономит Ваше время, но если Вы хотите, чтобы подписание договоров происходило в личном присутствии всех сторон, мы будем рады видеть Вас в офисах Управляющей компании, НП «Сиеста» или Международной компании Coalco Development.

В июле 2010 г. Управляющей компанией «ВИСХАГИ-ЦЕНТР» было выполнено исследование локального рынка земельных участков южных районов Подмосковья.

Объектами исследования являлись земельные участки, отвечающие следующим характеристикам:

Предметом исследования являлось определение средней цены предложения объектов, а также влияния на цену объектов их основных характеристик.

Источниками сведений о предложениях являлись объявления на интернет порталах irr.ru, mosr.ru, slando.ru, а также собственные сайты организованных коттеджных поселков. В соответствии с методикой проведения оценки рыночным методом рекламная информация проверялась и уточнялась телефонными звонками.

По результатам сбора информации была получена выборка общим объемом 60 объектов. Более 90% объектов в выборке реализуются агентствами недвижимости. При этом ни одной компании не принадлежат более 15% предложений, что позволяет считать выборку и рынок, в разрезе которого она проведена, свободными от влияния ценовой политики ограниченного круга лиц.

Расчет средней цены предложений производился отдельно для земельных участков вторичного рынка и первичного рынка, представленного земельными участками в организованных коттеджных поселках.

В результате анализа выборки первичного рынка были определены следующие средние величины стоимости земельных участков по отдельным районам.

Рассчитанные величины средней цены предложения включают стоимость строительства инженерных коммуникаций, однако приведены к стоимости земельного участка в коттеджном поселке, строительство объектов инфраструктуры в которых находится на стадии проекта или самых начальных этапах подведения. Наличие построенных коммуникаций в среднем оценивается рынком дополнительно в 85 000 р. за 100 кв.м.

Небольшие величины цены предложения участков в Раменском и Чеховском районах объясняются их большей удаленностью, менее удачным правовым режимом (в основном дачные и садоводческие товарищества на землях сельскохозяйственного назначения), значительно сокращенным объемом инженерных и социальных объектов инфраструктуры.        

    Анализ выборки вторичного рынка был выполнен рыночным методом с приведением цены объектов аналогов к цене земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного в 30 км от МКАД по Каширскому шоссе и не обеспеченного инженерными коммуникациями. Цена такого земельного участка составляет 192 000 р. за 100 кв.м.

Наибольшее влияние на величину цены предложения 100 кв.м на вторичном рынке оказывает:

-     удаленность участка от МКАД – 6 000 р. за каждый дополнительный км;

-     наличие проходящих по границе участка  канализационных и водопроводных сетей – 76 000 р.;

-     наличие проходящих по границе участка  сетей газоснабжения – 27 000 р.;

-     наличие проходящих по границе участка сетей электроснабжения – 20 000 р.

Таким образом, средняя стоимость участка с полным набором инженерных коммуникаций, проходящих по его границе, на вторичном рынке оценивается в 315 500 р. Вместе с тем следует отметить, что наличие коммуникаций на границе участка не гарантирует возможность подключения к ним, по причине ограничений в мощности и необходимости оплаты подключения собственникам сетей.

Наличие данных фактов не освещается продавцами участков на вторичном рынке и не регламентируется договорами купли-продажи. В отличии от вторичного рынка при приобретении участка на первичном рынке покупатель приобретает земельный участок с четкими обязательствами продавца обеспечить его земельный участок всей необходимой инфраструктурой. 

Таким образом, в настоящий момент первичный рынок представляется более надежным и экономичным (315 500р. против 253 500р.) способом приобретения земельных участков на юге Подмосковья.

    Министерством регионального развития РФ разработан законопроект, вносящий изменения в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков. К указанным законодательным актам относятся Земельный, Градостроительный и Налоговый кодекс РФ, а также Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».  Законопроект направлен на уточнение правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков в связи с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» от 14 апреля 2008 г. № 7-П.

    В частности законопроектом предлагается:

-Запретить возведение строений и сооружений, предназначенных для проживания граждан, на садовых и огородных земельных участках.

-Запретить формирование дачных земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения.

-Установить обязательность разработки в отношении земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным  объединениям граждан, документов планировки территории в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

    Чем мотивирована необходимость принятия данных норм? В действительности действующее законодательство косвенно уже содержит данные нормы в положениях Земельного и Градостроительного кодекса. Однако, в неком противоречии с ними выступает Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее ФЗ №66).

    К примеру, согласно  статьи 1 действующей редакции ФЗ №66 граждане имеют право возведения жилых строений как на дачных, так и на садовых земельных участках. Право возведения жилого дома долгое время используется рынком загородной недвижимости в качестве обоснования возможности регистрации проживания по месту расположения земельного участка. Однако, в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса РФ возведение жилых зданий возможно только в границах населенных пунктов в пределах жилых территориальных зон. Таким образом, возведение жилого дома и регистрация постоянного проживания в нем, возможно только в том случае, если садоводческое товарищество находится в границах населенного пункта. Именно этот достаточно редкий случай был рассмотрен Конституционным судом в рамках громкого дела о признании законности регистрации на садовых участках. По сути, решение суда можно интерпретировать следующим образом – запрет регистрации на садовых участках абсолютно законен, но встречаются редкие случаи, когда он может противоречить действующему законодательству, в связи с чем данная норма должна быть изъята из ФЗ №66.  

    Другим примером противоречий является содержание статьи 32 ФЗ №66, согласно которой основным документом, регламентирующим застройку территорий садоводческих и дачных объединений, является проект организации и застройки территории. Содержание, порядок разработки и утверждения данного проекта определяются положениями статей 33 и 34 того же закона. Однако, в соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса РФ в отношении земельных участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства, разрабатывается документация по планировке территории, включающая проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план земельного участка. Как видно проект организации и застройки территории к данным документам не относится. Это говорит о том, что либо территории садоводческих и дачных объединений граждан не относятся к территориям капитального строительства, со всеми вытекающими из данного тезиса последствиями, либо дополнительно к проекту организации и застройки необходима разработка документации по планировке территории. Вместе с тем, глава 5 Градостроительного кодекса определяет содержание и порядок разработки документации по планировке территории, которые гораздо более сложны по сравнению с положениями ФЗ №66. В этой связи достаточно упомянуть обязательность проведения публичных слушаний и полного соответствия всей иерархии градостроительной документации муниципального образования и региональным нормам градостроительного проектирования.

    Наличие данных разночтений, разобраться в которых могут только специалисты, дает возможность девелоперам рынка загородной недвижимости с минимальными затратами выводить на рынок садовые и дачные участки по цене объектов жилого назначения. Действительно, в настоящий момент цена садовых и дачных участков ничуть не меньше  цены земельных участков в границах населенного пункта с видом разрешенным использованием для индивидуального жилого строительства (далее ИЖС).

    Так в чем же конкретно заключается разница между садовыми и дачными участками и участками ИЖС и должна ли эта разница дифференцировать цены на данные объекты? Кроме вопросов регистрации, различия в потребительских качествах объектов сводятся к требованиям, которые предъявляет действующее законодательство к их размещению. Наиболее существенные из них на примере участков Московской области представлены в таблице.

    Уже на основании этого далеко не полного перечня различий становится понятно, почему девелоперы рынка загородной недвижимости активно продвигают на рынок садовые и дачные участки даже на землях населенных пунктов. Процесс создания полноценных жилых поселков с видом разрешенного использования ИЖС достаточно долгий и дорогостоящий. Он связан с необходимостью разработки полноценных градостроительных решений и их согласования в различных органах.  В результате соблюдения всех действующих нормативов проектирования процент продаваемых площадей в подобных поселках редко превышает 70%, тогда как в садоводческих и дачных поселках он не опускается  ниже 85%. Что кроется в этих 15%? Конечно это площади озеленения, рекреационные площадки и  детские учреждения.

    Как итог собственники садовых и дачных участков, не способные зарегистрировать свое проживание по месту нахождения участка оказываются лишенными обслуживания ближайшими учреждениями образования, здравоохранения, охраны порядка. Как пример можно привести ситуацию с пожарами этого летнего сезона. Части пожарной охраны выезжали по вызовам в садоводческие и дачные поселки исключительно по остаточному принципу, в первую очередь реагируя  на обращения жителей населенных пунктов.

    В связи с этим законодательную инициативу Министерства регионального развития РФ можно только приветствовать. Данную инициативу следует рассматривать исключительно как попытку навести порядок на рынке загородной недвижимости, устраняющий возможность введения в заблуждение покупателей земельных участков. Также следует спокойно относится к негативной реакции на законопроект девелоперов рынка загородной недвижимости, которым безусловно выгодно сохранение существующего положения в правовом поле.

    С другой стороны следует не забывать про права добросовестных собственников садовых и дачных земельных участков, осуществивших их приобретение до возможного принятия рассматриваемого законопроекта. Данные лица приобретали земельные участки с определенными целями, которые в общем соответствовали действующему законодательству, в том числе в части возведения жилых домов. В связи с этим представляется целесообразным в законопроекте предусмотреть норму, обязывающую государственные и муниципальные органы власти принять решение о включении существующих садоводческих и дачных земельных участков в границы населенных пунктов, чтобы данные объединения впоследствии смогли получить статус дачных. Данная норма позволила бы избавиться от необходимости введения переходных периодов и установления особых статусов для уже существующих садовых и дачных объединений, что всегда чревато злоупотреблениями. Кроме того, введение данной нормы в законодательство было бы крайне актуальным в настоящий момент, так как именно сейчас в большинстве муниципальных образований идет активная разработка градостроительной документации, в составе которой решается вопрос об изменении границ населенных пунктов.

     Будет принят данный, безусловно нужный, законопроект сейчас или отложен в свете скорой предвыборной компании, не так уж и важно. Данные нормы в законодательстве появятся - это только вопрос времени. Но покупателям рынка загородной недвижимости уже сейчас следует внимательно относится к правовому режиму приобретаемых земельных участков, чтобы впоследствии не оказаться вместо ожидаемого загородного дома на картофельной делянке.